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如何提高物業服務市場化程度

發布時間:2017-1-26

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1999—2009,中國房地產發展走過了跌宕起伏的十年,經歷了十年風雨,如今正逐漸走向繁榮。重慶亦然,城市面貌和市民居住條件天翻地覆般的變化清晰可見。

  自1998年住房體制改革洞開住宅商品化的大門,住宅踏上了市場之路后,消費者在買房時, 可以自己來決定買什么房子。這個樓盤價格、配套、位置不如意,還可以選擇其他的房子,其可選擇性比較大。然而當房子買下來后,要哪個公司來進行物業服務,收取多少服務費,業主卻無法自己決定。按照物業中有住宅項目的建設單位需選聘物業服務企業的規定,在一開始,業主們就已被指定了婆家,雖然大都是以招投標方式進行的,然而這個所謂具有相應資質的婆家同開發商大多又是一家人的關系。如此一來這一仗,業主們還未出手就已經被注定成敗家了,在前期物業服務階段,這個婆家是好是壞就只能聽天由命了。

  作為物業的建設單位,開發商對物業服務的重要性不言而喻。從物業的規劃設計、建設安裝、環境打造到材料選用、施工質量、銷售承諾以及物業移交和售后服務,開發商的每一個環節、每一處質量都極大地影響著物業服務是否能良好起步和持續正常運行。因此,很大程度上決定了物業服務要依附、受制于開發商或所在單位。據調查,在重慶由地產公司開發樓盤,再成立一個下屬的物業服務企業進行管理的現象十分普遍。目前,重慶現有的物業服務企業有70%-80%依附于房地產公司。

  二者同為一家,說來是有利且沒有完全的弊。有利的方面表現在更容易兌現銷售時期對業主的承諾,減少物業和開發商之間的利益紛爭等。但弊端也顯而易見,如今部分與開發商同為一家的物業服務企業,很容易出現對于房屋質量等問題不重視的現象。尤其是在涉及到開發商利益的時候,物業服務企業常對開發商予以袒護,造成業主與物業服務企業矛盾加重,業主往往以拒付物業服務費來抗拒,加之小區業主大會、業主委員會因故遲遲無法成立,前期物業服務時間很長,有的甚至長達七八年,導致矛盾越積越深。

  《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業服務相分離的原則,應通過招投標的方式選出物業服務企業。物業服務主管部門一直強調物業服務招投標, 相關法規也規定:前期物業服務階段的住宅物業,建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業服務,然而卻缺乏強制性,沒有明確的監督和處罰。但到目前為止,大多數小區的物業服務企業還是由開發商派生出來的,即便實行了招標過程,而由于難以真正建立公平競爭的招投標機制,開發商派生出來的物業服務企業仍處于優勢地位,往往是其中標,導致這種建設與管理一家人關系的依然普遍存在。就重慶而言,政策已經出臺多年, 還是有很多開發商因為覺得招投標浪費人力和財力而不愿推行或只是走走形式。因此導致業主與開發商或物業服務企業間產生這樣或是那樣的矛盾,而“打造和諧社區”或“創造品牌效應”之類的目標就離得更遠了。

  不斷發展的社會環境和不斷提高的生活水平,都給物業管理行業提出了新的要求,從行業的健康發展角度出發,已不容再像以前那種嫡生或連襟不論水平如何卻不愁業務的情況發生。其實,業主在心理上普遍都對物業服務企業有著先天的懷疑,物業服務企業若以第三者的身份出現,將更有利于業主的認同,促進物業服務企業各項服務工作正???。

  因此我以為,要解決物業服務的種種復雜問題,根本還是要致力于從以下幾方面推行物業服務市場化。

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